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更(geng)新︰2020-04-02 03:53:47       來源(yuan)︰ 中國(guo)證券報 

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進入2020年以來,房地產上市公司密集發(fa)布海外融資(zi)計(ji)劃。截至目前,房企(qi)海外融資(zi)計(ji)劃規模超過100億美(mei)元,延續2019年海外融資(zi)井(jing)噴態勢。房企(qi)海外融資(zi)期限一般較(jiao)長。其(qi)中,遠洋集團等(deng)房企(qi)計(ji)劃發(fa)行10年期海外融資(zi)票(piao)ben)蕁/p>

融資(zi)規模較(jiao)大

今年以來,華夏幸福、建(jian)業(ye)地產、中國(guo)恆大、龍湖集團等(deng)數十家房企(qi)發(fa)布了(liao)海外融資(zi)計(ji)劃,多數房企(qi)海外融資(zi)規模較(jiao)大。上市房企(qi)延續2019年海外融資(zi)井(jing)噴態勢。2019年,房地產開發(fa)企(qi)業(ye)dao)yong)外資(zi)規模增長幅度超過6成。

國(guo)家統計(ji)局披露的2019年1-12月全國(guo)房地產開發(fa)投資(zi)和(he)銷(xiao)售情況(kuang)顯示,2019年房地產開發(fa)企(qi)業(ye)到(dao)位資(zi)金178609億元,比上年增長7.6%,增速比1-11月lu)fen)加快0.6個(ge)百(bai)分點,比上年加快1.2個(ge)百(bai)分點。其(qi)中,國(guo)內貸(dai)款25229億元,增長5.1%;利用(yong)外資(zi)176億元,增長62.7%;自籌資(zi)金58158億元,增長4.2%;定金及預收款61359億元,增長10.7%;個(ge)人按揭貸(dai)款27281億元,增長15.1%。

部分房企(qi)近期發(fa)布了(liao)多筆海外融資(zi)計(ji)劃。以華夏幸福為例,2020年04月02日,公司境外間接(jie)全資(zi)子公司CFLD (CAYMAN)INVESTMENT LTD.完成境外發(fa)行12億美(mei)元的高級無抵(di)押定息債券。其(qi)中,5億美(mei)元高級無抵(di)押定息債券期限為3年,票(piao)面利率(lv)為6.9%;7億美(mei)元高級無抵(di)押定息債券期限為5年,票(piao)面利率(lv)為8.05%。

不少房企(qi)海外融資(zi)期限較(jiao)長。以遠洋集團為例,經扣除發(fa)行費(fei)用(yong)、折扣、開支(zhi)等(deng),其(qi)全資(zi)子公司發(fa)行票(piao)ben)莨gu)計(ji)所(suo)得款淨額約為3.91億美(mei)元,利率(lv)為4.75%。所(suo)得款淨額主要用(yong)于(yu)償還現有債務。票(piao)ben)萁 yu)2020年04月02日到(dao)期,發(fa)行期限為10年。

1月8日,碧桂(gui)園發(fa)行2027年1月到(dao)期的5.5億美(mei)元票(piao)ben)藎 lv)為5.125%。同時,碧桂(gui)園發(fa)行2030年1月到(dao)期的4.5億美(mei)元票(piao)ben)藎 lv)5.625%。其(qi)中,勵國(guo)集團已(yi)購買總額為8000萬美(mei)元的2030年1月到(dao)期票(piao)ben)藎 guo)集團由公司主席(xi)兼執行董事楊(yang)國(guo)強直(zhi)接(jie)全資(zi)擁有。

中原地產首席(xi)分析師張(zhang)大偉表示,房企(qi)抓(zhua)緊窗口期,大額度發(fa)行美(mei)元債。2019年房企(qi)美(mei)元債刷新紀(ji)錄。2020年美(mei)元融資(zi)繼續高位運(yun)行。房企(qi)為了(liao)應(ying)對未來可能的市場變(bian)化,年初加快儲備(bei)資(zi)金。

融資(zi)利率(lv)分化

上市房企(qi)海外融資(zi)利率(lv)分化較(jiao)為明(ming)顯。

龍湖集團等(deng)房企(qi)海外融資(zi)利率(lv)較(jiao)低。1月6日,龍湖集團宣(xuan)布,成功發(fa)行6.5億美(mei)元票(piao)ben)蕁Fqi)中,2.5億美(mei)元期限為7.25年,票(piao)面利息為3.375%;4億美(mei)元期限為12年,票(piao)面利息為3.85%。

該(gai)利率(lv)與其(qi)境內融資(zi)利率(lv)相當。根(gen)據公告,公司間接(jie)附屬公司于(yu)2020年04月02日及17日公開發(fa)行2020年第(di)一期境內公司債券,發(fa)行規模不超過28億元。此次(ci)發(fa)行分兩個(ge)品種,第(di)一種為期5年,第(di)三年末(mo)發(fa)行人有權調整票(piao)面利率(lv)及投資(zi)者有權回售債券,票(piao)面利率(lv)為3.55%。第(di)二種為期7年,第(di)5年末(mo)發(fa)行人有權調整票(piao)面利率(lv)及投資(zi)者有權回售債券,票(piao)面利率(lv)為4.2%。

多數房企(qi)海外融資(zi)利率(lv)在10%左右。1月14日,華南城控(kong)股有限公司發(fa)布公告稱,擬增加發(fa)行于(yu)2022年到(dao)期的2億美(mei)元11.5%優先票(piao)ben)藎 縷piao)ben)萁 胊 釁piao)ben)鶯喜bing)組成單一系列。除根(gen)據票(piao)ben)萏蹩釤崆笆昊贗猓 piao)ben)萁 yu)2020年04月02日到(dao)期。發(fa)行票(piao)ben)菟suo)得款項淨額主要用(yong)作現有債務再融資(zi)及一般公司用(yong)途。

張(zhang)大偉表示,美(mei)元債是房企(qi)的重(zhong)要資(zi)金補充渠道(dao)。但受額度限制,難以成為最主要的來源(yuan)。從目前情況(kuang)看,房企(qi)融資(zi)成本(ben)分化明(ming)顯,主流房企(qi)融資(zi)成本(ben)在6%-15%之間,部分房企(qi)海外融資(zi)成本(ben)在4%以內。整體看,負債率(lv)高、經營出現困難的房企(qi)融資(zi)難xun)然嶠徊郊喲螅 蟛糠制qi)業(ye)deng)謐zi)成本(ben)依然平穩。對于(yu)經營穩健的企(qi)業(ye)而言,融資(zi)成本(ben)降低是趨(qu)勢。

以償還債務為主

58安居客房產研究院分院院長張(zhang)波指(zhi)出,政(zheng)策對海外融資(zi)有所(suo)限定,明(ming)確限制房地產企(qi)業(ye)海外債資(zi)金投資(zi)房地產項目、補充運(yun)營資(zi)金等(deng)。因此,“借(jie)新還舊”成為企(qi)業(ye)海外融資(zi)的主要目的。

中國(guo)恆大1月16日公告,公司就發(fa)行2023年到(dao)期利息為11.5%的10億美(mei)元優先票(piao)ben)菁024年到(dao)期利息為12%的10億美(mei)元優先票(piao)ben)藎 肴鸚擰 mei)銀證券、法國(guo)巴黎銀行、建(jian)銀國(guo)際(ji)、光銀國(guo)際(ji)、中信銀行(國(guo)際(ji))、天風(feng)國(guo)際(ji)及瑞銀簽訂(ding)協議。公司主席(xi)兼執行董事許(xu)家印已(yi)認購5000萬美(mei)元的2024年票(piao)ben)藎  拘姓zheng)總裁兼執行董事夏海鈞已(yi)認購5000萬美(mei)元。

對于(yu)發(fa)行票(piao)ben)蕕腦 潁 泄guo)恆大表示,主要為公司現有債務(包(bao)括(kuo)2020年票(piao)ben)藎┬偃謐zi),余款用(yong)作一般公司用(yong)途。

張(zhang)大偉認為,房地產市場穩定發(fa)展,未來房企(qi)將更(geng)加關注資(zi)金鏈安全。融資(zi)成本(ben)方(fang)面,資(zi)金成本(ben)分化趨(qu)勢將持續。具備(bei)資(zi)質的企(qi)業(ye)將持續加大海外融資(zi)規模,增加融資(zi)渠道(dao),降低融資(zi)風(feng)險(xian)。而融資(zi)渠道(dao)較(jiao)少的企(qi)業(ye)未來發(fa)展將面臨瓶(ping)頸。

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